如松 : 首富的幸运,谁能活下去?

过去一年多,在中国的富豪中表面看起来最不得志的是王前首富,自从说出年轻人首先要挣“一个亿的小目标”之后,自己就不断甩卖“中目标、大目标”。

2017年7月19日,万达将旗下13个文旅项目以及77个酒店卖给了融创和富力,文旅项目交易额是438.44亿元,而酒店交易额是199.06亿元。

2018年1月份,万达再次和富力合作,将伦敦ONE项目60%的股份转出。

2018年1月底,万达将澳大利亚悉尼和黄金海岸的两个项目卖出,同时腾讯和苏宁、京东以及融创投入340亿入股万达商业,获得14%的股份。

2月5日,阿里巴巴入股万达电影,花费78亿获得万达电影12.77%股份。

10月29日,由于之前的合作不彻底,于是融创再斥巨资,买下了万达文旅全部的股份。

11月,万达将美国加州洛杉矶的One Beverly Hills地块卖给了伦敦房地产公司。

12月份,万达出让了百年人寿的全部股份。

在2019胡润全球富豪榜上,经过一系列甩卖的王前首富以1150亿元的财产位列中国排行榜第9名,与2018年相比,身价缩水了将近37%,仅仅一年的时间就减少了660亿元。

2019年开年,就在人们以为老王该歇歇的时候,新的甩卖开始了,万达将万达百货旗下37家店门卖给了苏宁易购。

过去两年,万达甩掉了2000多亿重资产。

老王如此甩卖,初始的时候与郑智因素相关,但甩卖持续到今天,应该不完全是郑智因素。

当初李嘉诚甩卖内地项目时,有些人说他错过了2017年以后的行情,也有人说“别让李嘉诚跑了”,但以李嘉诚的江湖地位,虽然有人会不以为然(认为李嘉诚判断错了行情),但敢嘲笑他的估计不多。到了王前首富“卖卖卖”的时候,人们热衷于计算其身家损失了多少,嘲笑居多。

其实,以李嘉诚等人的地位,如果要做什么,尤其是进行战略转型的时候,往往是会被人所嘲笑的,没有嘲笑就不会显示出眼光和境界的差距。如果所有人都有李嘉诚等人的眼光,那就该遍地都是超人,“超人”也就成了俗人。

先放下王前首富,看看未来会怎么样。

这几天正在开会,郭主席讲了几句焦点的话:

对于金融从业者来说,郭主席的一番话是最重要的,因为金融活动一般都包含杠杆行为,郭主席说谁能加杠杆谁不能加杠杆,实际是指明了方向。之后,又爆出了房产税的消息。

在今天的企业与家庭负债率下,再加上今天所处的经济局势,郭主席所说也是唯一的选择。如果今天再继续拉高房地产价格,只能加速崩溃时节的到来,所以,郭主席是睿智的。

可是,既然家庭部门要维杠杆,就意味着不能继续加债务(至少需要延缓加债务的过程)。可我们知道以今天的房价,如果不依靠举债,个人全款是买不起房子的(极少数很富的人除外)。稳杠杆的结果是什么哪?此处不考虑价格因素,那就是房地产的成交量无法放大,甚至还会萎缩。实际上,这就是今天地产市场的写照,2月份,万科合同销售面积环比减少22.3%,合同销售金额环比减少11.6%。综合前两月数据, 1至2 月万科累计实现合同销售面积 564.4 万平方米,合同销售金额 920.7 亿元。和去年同期相比,万科合同销售面积同比减少17.5%,合同销售金额同比减少11.1%。恒大2月份合约销售金额约为215.3亿元,合约销售面积约为202.4万平方米。综合前2月数据来看,恒大累计合约销售金额约达647亿元,同比减少42.5%;累计合约销售面积为590.1万平方米,同比减少46.8%。

其实,这就是稳杠杆的必然结果,当控制家庭部门债务增长的时候,房地产成交量必然下滑。

对于房产税来说,立即落地还好,因为人们的预期立即明确,该怎么做就怎么做(该买的买,该卖的卖,有利于市场活跃),但长期像利剑一样高悬对市场的影响更大,有没有免征面积?税率是多少?都不明确,最终会压制成交,让成交量不断萎缩。

稳杠杆和房产税就会严重制约未来市场的成交量。

可房地产是高负债行业,在房企互相竞争的压力下,各家都希望通过高负债、高周转模式取得领先地位,这就让负债率高企(见下图,主要房企2017年年报负债率和负债金额数字),2019年又是房企偿债的高峰年份(需偿债4700亿),一旦市场的成交量下滑(房企就难以实现高周转),房企的债务问题就会凸显。

或许很多人会想,一旦房企出现偿债危机,管理层又会鼓励家庭部门加杠杆。家庭部门加杠杆的前提是什么?是手中有自有资金才能进行,也就是说,买房总需要首付吧。去年初,西南财经大学《中国家庭金融报告》指出,仔细分析中国的储蓄结构可以发现:储蓄最多的10%家庭,占据全部储蓄金额的75%;另外35%的家庭被称之为储蓄较多,他们占全部储蓄金额的25%;最后,剩下55%的家庭的储蓄是多少呢?答案是:几乎为零。也就是说,有一半以上的家庭已经没能力加杠杆了(55%的家庭已经无法加杠杆,35%的家庭加杠杆的能力也很有限)。此时,即便管理层再次鼓励加杠杆,也只是将少数人的储蓄耗尽的过程,市场的成交量也难以明显提升。此后很可能就是杠杆的集中断裂。所以,郭主席说要稳定家庭杠杆率是非常睿智的。

债务高企、还债高峰年份、市场成交量下滑,今年的房企怎么办哪?有些房企很可能也需要开启甩卖模式。

可我们知道,当市场转折的时候,领先者是占有优势的(此时,往往会被大众所嘲笑),因为先行者容易甩出去,也可以获得相对好的价钱,而后来者往往是断臂不行还要断腿,甚至也难以求生。

王前首富的甩卖,基本都是打包。未来,一旦地产商甩卖房屋,管理者很可能干预,对于地产商来说,无法甩卖就无法获得现金流,面临的局势将更糟糕。。

所以,王前首富应该是幸运的,也可以说其的战略依旧是领先的!到今年底,恒大、碧桂园、融创等房企的老板,其境地很可能远不如王前首富。这是大洗牌的时候,有些老板会被萎缩的成交量清洗出局。

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评论 2

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  1. 江湖人称小威卖国内资产可以说去杠杆,卖国外资产呢?一句话,出来混迟早是要还的,后台倒了Reply
  2. 云逸风汐房地产老板早已经是体质內了,还款不是问题,和银行说好就行。不是不跑是根本跑不了,它们没有独立性,只能拥护了Reply