如松 : 面对65万亿美元的大蛋糕,你怎么样?

今天继续讲述百姓身边的经济学。

如今,买房的、卖房的,都在默默地念叨对方——看那煞笔,这反映的是人们心中的焦虑与自以为是。

房地产市值已经达到65万亿美元,超过了欧美日的总和,不包括大陆在内的世界主要大城市中,香港的房价收入比高居世界第一,为20.9倍,但深圳、北京、上海的房价收入比都超过了30倍,已经脱离了地球的万有引力达到宇宙水平,谁都不能否认有严重的泡沫。面对如此巨大的蛋糕的诱惑力,任何人欲退出游戏也是艰难的。如果泡沫不会破裂,就应该是妹妹大胆地往前走,如果会破裂,就不能摸黑走。

是泡沫就一定会破裂吗?

看看65万亿美元市值的泡沫一旦破裂,会造成什么样得而后果。

其实,这个问题不需要数字来说明。房价如果像日本房地产泡沫一样破裂,大量的房贷将成为坏账,同时,商业银行的企业贷款、地方ZF融资平台贷款中都有大量的抵押贷款,而抵押物主要是房屋和土地,当房价地价暴跌时,也会形成大量的坏账。这些坏账足以让商业银行集中破产。可大姨妈不会准许商业银行大量破产,此时,只能是海量印钞救助,瞬间就会进入纸币不如纸的时代。

打住!这是不准许的!

既然不准许,就会有手段应对——特别注释:以下纯属演绎推理。

今年前两个月,以碧桂园、恒大、万科为首的房地产龙头企业的销售在下滑,北上广的二手房交易也在萎缩,透露出局势日趋严峻的信号,此时,那只手开始转向,对市场进行慰问:第一是一二线城市的房地产按揭贷款利率开始下调,这有很多报道;第二是北上广深、东莞的二手房交易开始减税费。无疑,这都给房地产传递利多信号,给摸黑行走的韭菜们壮胆。一旦这些手段依旧无法止住跌势,还可以直接限价,低于市价多少比例不予备案,这是限制房价下跌的杀手锏。现在,有些地区不准许地产商以特价房进行销售,可以理解为预演。在欧美日,ZF不可能使用这种手段阻击价格,否则将官司缠身,让特没普们直接到法庭上班。但牛国是特色经济体系,那只手有足够的能力阻击房价暴跌,以免威胁银行体系。所以,你不能认为牛国的房地产与日本是同样的结局,因为经济的本质不一样。

到此,不断买房的人会指着卖房人的后背说:煞笔。

但市场规律是有强大力量的,既然那只手不准许房价大幅下跌,就会带来另外的问题。因为任何事物都有两面性,既然阻止了一面——价格下跌,另外一面就会发挥作用——成交量。

   过去几年,大姨妈在货币政策上并没有完全收紧,可以说一直在中性和宽松之间扭秧歌,去年以来更多次降准释放货币。但即便如此,新房和二手房交易一样开始萎缩,说明在现在的价格水平上,需求开始逐渐耗尽,这是价格不断上涨、经济趋势和人口趋势所共同决定的结果。

    人们知道,任何一种商品,价格和购买力(量)之间是成反比的。那只手为了银行业的安全不准许房价大幅下跌,带来的唯一结局是购买力更快地耗尽,成交量更块地下跌。本届政府所做的一件大好事就是大力发展共有产权房、廉租房等,解决这部分低收入群体的居住需求,稳定了社会,这种做法是非常正确的,ZF在任何社会都应该起到的是托底的作用。但换个角度看,也会让潜在(现在不具有购买力的人群)的需求下降了。

   有效需求逐渐耗尽加上房地产税必然推出,就压制了价格;同时又使用那只手维护价格,最终就会让房价在高位停滞。这是个什么价格哪?一般来说,房价(所有商品的价格都是如此)都应该只有一个含义,指的是进行交易时买方所需要付出的代价,是买卖“双方”所认可的,也只需买卖双方承认就行。比如你到小卖部打酱油,酱油的价格是店主和你共同认可的价格,两方认可就可以拍板成交。但现在的房地产有点麻烦,不仅涉及到买卖双方,还涉及到了银行和税务(税收),房价暴跌银行破产,税收受损,对他们影响很大。相当于小卖部又进来了两个人,四个人才能决定酱油的价格,而且后进来的两个人更有决定权。用那只手形成的价格就是四个人决定的价格,当房价维持高位、成交萎缩之后,这个价格对于商业银行和税务是有利的,因为银行的资产负债表依托这个价格就不至于遭到破坏(避免了破产危机),还可以正常收取贷款户的还本付息,对于税务来说就更不言自明;但对于房屋持有者来说,要么自住,要么出租,如果希望通过交易进行套现就难了。

    到这里,卖房人又会指着买房人的背影说:煞笔。

   多套房的房主,失去了套现的渠道,如果此时依旧抱着炒的目的自然会煞笔,但卖房人也不是赢家,因为如果你为了自住需要买房时,一样要在这个高位的价格上购买。

   所以,炒房的、卖房的都不是赢家,谁都没资格指着对方的背影说煞笔。

   领导说,房子是用来住的,不是用来炒的。意思或许是说,炒是不可以的,自住或出租都是可以的,因为都是用于居住,以保证居者有其屋,十分赞成!

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评论 4

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  1. 习已为常大多数中国人在房价猛涨之前本来就是有房的。现在一地鸡毛以后,明白人都不炒房的。既有房住又不买房卖房租房。我想还是有很大一部分人可以指着他们的背影说煞笔的。 我有个问题。房价下跌→银行坏账→某只手阻止。。所以房价是不能下跌的→成交量下降→房企破产→房价下跌。所以为了稳住房价,难道某只手要给房企输血吗?房企倒闭了,银行得到了一堆卖不出去的钢筋水泥,和坏账。房企不倒闭,银行给房企借新债还旧债,杠杆越来越大。最后tm死的更惨。所以问题是,出路在哪?Reply
  2. hdwater如果没有成交量, 地产商手里面以近50万亿负债为代价获取的80多亿平方米的再建储备如何消化, 中国前十大房地产开发商的负债率都超过80%, 所以, 政策方向固定价格导致低成交量在现实里面同样行不通, 所以, 必须继续保持高成交量, 所以, 也许一个更实际的方向就是向日本学习, 把利息调到比如接近零的水平, 这样, 大部分问题都可以暂时解决, 老百姓偿债能力提高, 房价继续涨,股价继续涨, 人民币汇率的问题可以通过当前的截断交易来实现, 只要老百姓不能换汇, 其他的相对都容易解决一些, 因为只要房价上涨和股价上涨比汇率贬值快, 依然有大量套利机会, 也能够控制资金流出, 反正都是熙熙攘攘皆为利来。Reply
  3. 铃铛汇率一贬 那来的65万亿美元Reply
  4. 呱唧呱唧短期看百姓是煞笔,长期看,领导才是真正的煞笔!Reply